以物流中心結(jié)合商貿(mào)批發(fā)，打造“專業(yè)批發(fā)市場模式”的開發(fā)商，正在全國攻城略地。不僅這一模式的行業(yè)翹楚華南城已大舉在深圳、河源、南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、合肥等地啟動規(guī)模化開發(fā)，同樣依托專業(yè)批發(fā)市場模式成功上市的五洲國際、毅德控股等企業(yè)也紛紛開始在三四線城市全面展開戰(zhàn)略布局。

這類企業(yè)開發(fā)的項目，體量和規(guī)模往往相當龐大，但由于選址一般不在中心區(qū)域，業(yè)態(tài)又頗受地方政府歡迎，因而拿地成本不高。項目所采取的分割鋪面銷售的方式，對中小投資者也具有較大吸引力。高去化率和高周轉(zhuǎn)率使得這類上市公司的財務(wù)報表顯得相當靚麗。然而，本報記者走訪新近開業(yè)的部分項目，卻發(fā)現(xiàn)市場出現(xiàn)人氣低迷、交易冷清的情況，甚至存在大面積的空置。未來3到5年內(nèi)，這類項目可能將會出現(xiàn)大量爛尾，區(qū)域產(chǎn)業(yè)體量可能無法承載這些龐大的項目，地區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的發(fā)展速度亦有可能無法跟上企業(yè)擴張速度，其伴生風險值得警惕。

由華南城的“雙胞兄弟”中國城鄉(xiāng)控股（二者主席同為鄭松興）投資50億元興建的東北物流城（下稱“東北城”）在2007年正式落戶鐵嶺，這個占地5.5平方公里，建筑面積1000萬平方米的物流城不僅是遼寧省“十一五”期間的重點項目，而且還定位于“東北亞最大的商貿(mào)物流基地”。該項目甚至還于2010年底實現(xiàn)了在美國紐交所的上市，可謂贏得了資本市場的青睞。

然而，據(jù)中國房地產(chǎn)報此前實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然東北城一期的五金家電、建筑材料、服裝皮革、機動車交易、農(nóng)機農(nóng)具、中心商城六大專業(yè)市場中，九成的鋪面都早已完成銷售，但自2009年正式開業(yè)直至今日，開門營業(yè)的商鋪仍不足兩成。近日，由于東北城向商鋪購買者承諾的“售后包租”3年托管期陸續(xù)到期，商鋪將交由業(yè)主自行處置，而市場氛圍仍不見起色，東北城的部分業(yè)主還與管理方發(fā)生了糾紛。

無獨有偶，記者在走訪西安華南城項目時，又發(fā)現(xiàn)了類似的“銷售火，開業(yè)難”的現(xiàn)象。

西安華南城項目在2009年底正式開工，總建筑面積1750萬平方米，以“世界物流基地，全球商貿(mào)平臺，中國最大綜合商品交易集散地”為定位，配備了商貿(mào)主題交易區(qū)、綜合物流配套區(qū)、中央商務(wù)區(qū)以及生活服務(wù)配套區(qū)的項目規(guī)劃。整個項目計劃分三期完成，僅目前已經(jīng)開業(yè)的項目一期，開發(fā)面積就超過400萬平方米。

在一期的五金機電交易中心、2號交易廣場、品牌館等產(chǎn)品先后落成后，西安華南城很快就啟動了開盤。據(jù)當?shù)孛襟w報道，2011年10月，五金機電交易中心的選鋪業(yè)務(wù)正式開啟，僅僅3個月后鋪位就宣告銷售殆盡。

西安華南城的銷售人員向中國房地產(chǎn)報記者介紹，目前主推的2號交易廣場的銷售率已超過了80%，并已有奧特萊斯、海寧皮革城等大型商戶簽約入駐。但記者在走訪過程中卻發(fā)現(xiàn)，只有3層和4層的海寧皮革城正在開鋪營業(yè)，其他店面則大門緊閉，整個商貿(mào)市場鮮有客流。

實際上，以專業(yè)批發(fā)市場模式為核心業(yè)態(tài)的上市公司不止華南城一家，五洲國際、毅德控股、卓爾發(fā)展等資本市場新寵同樣是依托這樣的模式在全國攻城略地，并且這類商貿(mào)城不論規(guī)模還是速度，都在急劇膨脹。

華南城在深圳、河源、南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、合肥等地都有正在開發(fā)的項目，除西安華南城體量龐大以外，鄭州華南城和哈爾濱華南城的總建筑面積都均在1200萬平方米左右。高力國際分析人士指出，這樣的體量足以比擬一個鎮(zhèn)或一座小城。

五洲國際先后在無錫、鹽城、大理、樂陵、煙臺等地布局了17個大型專業(yè)批發(fā)市場，而毅德控股也在菏澤、興寧、濟寧、玉林、寧鄉(xiāng)、贛州、綿陽、煙臺、梧州以及蘭州等地紛紛吹響了打造大型的商貿(mào)物流中心的號角。而毅徳控股副總裁兼首席財務(wù)官吳波更表示，公司每年都會保持3個新項目的增速。

雖然與華南城相比，這些項目的體量不算大，多在數(shù)百萬平方米左右，但對于其布局的三四線城市的市場而言，影響依然相當顯著。

專業(yè)批發(fā)市場模式的急速復(fù)制，引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士的普遍擔憂。甚至已經(jīng)有專家直接對本報記者預(yù)測，3至5年后，這一領(lǐng)域可能出現(xiàn)大量的“爛尾”項目，部分項目因為體量過大，超出區(qū)域經(jīng)濟的承載能力，甚至可能對地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來負面影響。

由于中小投資者和市場之間存在信息不對稱，“一鋪養(yǎng)三代”的觀念也根深蒂固，所以即使開發(fā)的商貿(mào)市場體量超出了區(qū)域的承載力，仍然能夠?qū)崿F(xiàn)快速的銷售。開發(fā)商通過自身品牌給消費者帶來了市場增值的預(yù)期，但簡單的模式復(fù)制往往卻難以實現(xiàn)培育良好商業(yè)氛圍的愿景。這些大型專業(yè)批發(fā)市場定位不夠準確，往往只是將其首個成功的產(chǎn)品以同樣的模式在全國進行復(fù)制，并沒有實現(xiàn)本地化，忽視了不同區(qū)域市場存在相應(yīng)的差異化特征。

商業(yè)項目必須經(jīng)過3到5年的養(yǎng)商期，開發(fā)商必須是項目的最大兜底者，否則商鋪賣掉后，個人投資者只看重自身的蠅頭小利，而不會對項目負責，商業(yè)氛圍難以形成。然而，以華南城為代表的這些企業(yè)選取了不持有物業(yè)，以幾乎全部分割銷售的方式來實現(xiàn)資金的快速回籠。這就導(dǎo)致商城的使用權(quán)與經(jīng)營權(quán)相脫離，也因此為開發(fā)商帶來了相當大的整合困難，使其難以保證項目的經(jīng)營。這是這些專業(yè)批發(fā)市場背后經(jīng)營模式的死穴，也預(yù)示著它是一種即將被市場淘汰的商業(yè)模式。不過，這類專業(yè)批發(fā)市場有成為行業(yè)未來的新生力量的潛力，因為它們既不屬于純粹的電商，也不屬于純粹的商業(yè)地產(chǎn)，但是卻兼具了電商的平臺與物流體系，以及商業(yè)地產(chǎn)的交易功能等優(yōu)勢。

專業(yè)批發(fā)市場走規(guī)模化擴張的道路是必須的，只有形成集散效應(yīng)，才能拉低成本問題，“專業(yè)批發(fā)市場的平臺必須要足夠大，但是‘大’并不代表能夠成功，必須更加專注、細分，打造針對性的產(chǎn)業(yè)和商品門類，鏈接區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈的上下游。

然而，這類專業(yè)批發(fā)市場要獲得長足的發(fā)展，必須從3個方面發(fā)力：

第一，打造完善的軟硬件體系。其中包括健全的結(jié)算體系、物流體系與倉儲體系等功能。這些功能是解決商品流通過程中的交易結(jié)算、物流信息流、資金流等問題的關(guān)鍵，是專業(yè)批發(fā)市場發(fā)展水平真正的風向標。

第二，厘清與傳統(tǒng)市場的關(guān)系。專業(yè)批發(fā)市場是傳統(tǒng)市場的延伸，還是與之并存的關(guān)系，抑或是全新的市場載體？定位決定了專業(yè)批發(fā)市場未來的發(fā)展方向。

第三，要具備互聯(lián)網(wǎng)思維。在大數(shù)據(jù)時代，專業(yè)批發(fā)市場內(nèi)部的信息化系統(tǒng)，以及線上線下一體化發(fā)展程度必須成為其優(yōu)勢。專業(yè)批發(fā)市場必須一頭與傳統(tǒng)市場相結(jié)合，另一頭和互聯(lián)網(wǎng)緊密聯(lián)系。

來源：國開聯(lián)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃院  編輯：Jessi