2013年以來，國家已經正在主動放開和接納民營資本和商業(yè)保險進入養(yǎng)老領域。其中養(yǎng)老地產業(yè)，即老年地產業(yè)，作為我國養(yǎng)老產業(yè)中發(fā)展最熱的領域，日益受到社會和投資者的重視。養(yǎng)老地產，是一個“養(yǎng)老服務”與“地產開發(fā)”相結合的復合概念，是以老年人為目標客戶群的包含建筑設計、建設開發(fā)、設施配套和后續(xù)服務等流程的房地產項目。

當前，我國養(yǎng)老地產項目不再是簡單的滿足老年人的居住需求，而是越來越注重滿足老年人在醫(yī)療、養(yǎng)生、購物、休閑、文化、娛樂等多個方面的多元需求。養(yǎng)老地產項目的配套設施日益完善，養(yǎng)老服務更加全面。

養(yǎng)老地產可分成三個發(fā)展階段。第一階段為老齡化初期，養(yǎng)老機構以養(yǎng)老院為主，由政府出資興建，屬于社會福利事業(yè)范疇；第二階段老齡化加劇，以小規(guī)模老年公寓為代表的養(yǎng)老地產出現并迅速發(fā)展，由政府力量為主建設，社會資本參與其中；第三階段老齡化程度進一步加劇，大型老年社區(qū)成為養(yǎng)老地產主要形式，社會資本成為養(yǎng)老主要力量。

我國養(yǎng)老地產正處于由第二階段向第三階段的過渡時期，主要特點表現為，養(yǎng)老地產形式由小型老年公寓逐步向大型老年社區(qū)發(fā)展，社會公益性質減弱，市場化程度加深，政府力量緩慢退出，社會資本逐漸主導養(yǎng)老地產行業(yè)。

養(yǎng)老地產項目的自身特點決定了其項目的運作并不以地產的銷售為終點，而是需要長期的后續(xù)運營以滿足客戶的養(yǎng)老需求。出售模式對于開發(fā)商來說優(yōu)勢在于資金回籠快、財務風險小，但同時由于這種模式本質與商品房銷售無異，很難享受到政府在養(yǎng)老產業(yè)上的政策福利，且無法賺取養(yǎng)老服務的附加價值；對老年客戶而言，一次性支出費用大負擔重，且后期服務質量難以保證。出租模式有利于開發(fā)商享受到政策福利，但是由于租金相對于出售資金量小，回籠緩慢投資周期長，加大了財務風險。但對于老年客戶而言，減輕了支付壓力，支付更加靈活，養(yǎng)老服務質量更有保證。租售結合具有前兩種模式的優(yōu)勢，運作靈活，開發(fā)商可根據財務狀況調整租售比例，可有利于長期經營，也可滿足老年客戶不同的需求。

長期來看，養(yǎng)老地產市場規(guī)模巨大，開發(fā)商以及保險資金等投資者均做好了在這一領域長期耕耘的準備，以迎接未來養(yǎng)老產業(yè)市場在更成熟時爆發(fā)式增長的紅利。我國養(yǎng)老地產產業(yè)鏈結構的不斷成熟，企業(yè)在介入養(yǎng)老地產行業(yè)時越來越呈現出多個環(huán)節(jié)同時參與甚至全產業(yè)鏈介入的新趨勢。

2013年12月24日，保利地產在北京對外發(fā)布了養(yǎng)老戰(zhàn)略，將全產業(yè)鏈進入養(yǎng)老產業(yè)，打造由居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式。目前，保利在北京、上海、廣州、成都、三亞等地已有六個養(yǎng)老產業(yè)項目在建。未來十年，保利地產計劃建設50個養(yǎng)老機構，每個機構大約200-300個床位，在全國推動其養(yǎng)老地產的品牌，以展覽為平臺、項目為帶動，打造橫向和縱向的全產業(yè)鏈模式，構筑養(yǎng)老生態(tài)系統(tǒng)。

保利集團全鏈條介入養(yǎng)老產業(yè)

2009年11月保監(jiān)會批準泰康人壽獲得中國保險行業(yè)第一個養(yǎng)老社區(qū)投資試點以來，越來越多的保險企業(yè)開始涉足養(yǎng)老地產，未來保險企業(yè)或將成為養(yǎng)老地產最主要的投資主體。由于保險資金具有資金規(guī)模大、投資周期長的自身特點，而養(yǎng)老地產項目在短期內則需要大量運營資金作保證，使得保險資金的優(yōu)勢恰好能降低養(yǎng)老地產的風險。保險企業(yè)將保險產品的購買與老年社區(qū)的入住掛鉤，幫助開發(fā)商迅速收回投資成本，以保證充足的后續(xù)運營資金，從而提高養(yǎng)老服務的質量。此外，保險資金的介入有利于養(yǎng)老地產向產業(yè)鏈上下游的拓展。保險企業(yè)通過養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、意外保險等保險產品的靈活組合，可有效帶動養(yǎng)老地產與相應的老年醫(yī)療、老年旅游等產業(yè)鏈環(huán)節(jié)聯動發(fā)展。

目前，國內保險企業(yè)介入養(yǎng)老地產均采取自建養(yǎng)老社區(qū)的模式，即保險企業(yè)擁有養(yǎng)老地產的所有權，出租而非出售養(yǎng)老住宅的居住權。這一方面是因為《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》等相關政策的限制，另一方面也因為這種模式有利于運營資金在保險企業(yè)內部的循環(huán)以及養(yǎng)老地產項目盈利性的提升。以合眾人壽的武漢健康谷項目為例，合眾人壽在武漢當地注冊成立項目公司，擁有100%股權，由項目公司參與土地出讓等環(huán)節(jié)，項目建成后由項目公司長期持有，以委托經營、合作經營為主，出租經營為輔，合眾獲取長期物業(yè)收益。