2013年以來(lái)，國(guó)家已經(jīng)正在主動(dòng)放開和接納民營(yíng)資本和商業(yè)保險(xiǎn)進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域。其中養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)，即老年地產(chǎn)業(yè)，作為我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中發(fā)展最熱的領(lǐng)域，日益受到社會(huì)和投資者的重視。養(yǎng)老地產(chǎn)，是一個(gè)“養(yǎng)老服務(wù)”與“地產(chǎn)開發(fā)”相結(jié)合的復(fù)合概念，是以老年人為目標(biāo)客戶群的包含建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)開發(fā)、設(shè)施配套和后續(xù)服務(wù)等流程的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

當(dāng)前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不再是簡(jiǎn)單的滿足老年人的居住需求，而是越來(lái)越注重滿足老年人在醫(yī)療、養(yǎng)生、購(gòu)物、休閑、文化、娛樂等多個(gè)方面的多元需求。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的配套設(shè)施日益完善，養(yǎng)老服務(wù)更加全面。

養(yǎng)老地產(chǎn)可分成三個(gè)發(fā)展階段。第一階段為老齡化初期，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以養(yǎng)老院為主，由政府出資興建，屬于社會(huì)福利事業(yè)范疇；第二階段老齡化加劇，以小規(guī)模老年公寓為代表的養(yǎng)老地產(chǎn)出現(xiàn)并迅速發(fā)展，由政府力量為主建設(shè)，社會(huì)資本參與其中；第三階段老齡化程度進(jìn)一步加劇，大型老年社區(qū)成為養(yǎng)老地產(chǎn)主要形式，社會(huì)資本成為養(yǎng)老主要力量。

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)正處于由第二階段向第三階段的過渡時(shí)期，主要特點(diǎn)表現(xiàn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)形式由小型老年公寓逐步向大型老年社區(qū)發(fā)展，社會(huì)公益性質(zhì)減弱，市場(chǎng)化程度加深，政府力量緩慢退出，社會(huì)資本逐漸主導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)決定了其項(xiàng)目的運(yùn)作并不以地產(chǎn)的銷售為終點(diǎn)，而是需要長(zhǎng)期的后續(xù)運(yùn)營(yíng)以滿足客戶的養(yǎng)老需求。出售模式對(duì)于開發(fā)商來(lái)說優(yōu)勢(shì)在于資金回籠快、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小，但同時(shí)由于這種模式本質(zhì)與商品房銷售無(wú)異，很難享受到政府在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上的政策福利，且無(wú)法賺取養(yǎng)老服務(wù)的附加價(jià)值；對(duì)老年客戶而言，一次性支出費(fèi)用大負(fù)擔(dān)重，且后期服務(wù)質(zhì)量難以保證。出租模式有利于開發(fā)商享受到政策福利，但是由于租金相對(duì)于出售資金量小，回籠緩慢投資周期長(zhǎng)，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但對(duì)于老年客戶而言，減輕了支付壓力，支付更加靈活，養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量更有保證。租售結(jié)合具有前兩種模式的優(yōu)勢(shì)，運(yùn)作靈活，開發(fā)商可根據(jù)財(cái)務(wù)狀況調(diào)整租售比例，可有利于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，也可滿足老年客戶不同的需求。

長(zhǎng)期來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模巨大，開發(fā)商以及保險(xiǎn)資金等投資者均做好了在這一領(lǐng)域長(zhǎng)期耕耘的準(zhǔn)備，以迎接未來(lái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)在更成熟時(shí)爆發(fā)式增長(zhǎng)的紅利。我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)的不斷成熟，企業(yè)在介入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)時(shí)越來(lái)越呈現(xiàn)出多個(gè)環(huán)節(jié)同時(shí)參與甚至全產(chǎn)業(yè)鏈介入的新趨勢(shì)。

2013年12月24日，保利地產(chǎn)在北京對(duì)外發(fā)布了養(yǎng)老戰(zhàn)略，將全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造由居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老“三位一體”的中國(guó)式養(yǎng)老模式。目前，保利在北京、上海、廣州、成都、三亞等地已有六個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在建。未來(lái)十年，保利地產(chǎn)計(jì)劃建設(shè)50個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，每個(gè)機(jī)構(gòu)大約200-300個(gè)床位，在全國(guó)推動(dòng)其養(yǎng)老地產(chǎn)的品牌，以展覽為平臺(tái)、項(xiàng)目為帶動(dòng)，打造橫向和縱向的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，構(gòu)筑養(yǎng)老生態(tài)系統(tǒng)。

保利集團(tuán)全鏈條介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

2009年11月保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)泰康人壽獲得中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)以來(lái)，越來(lái)越多的保險(xiǎn)企業(yè)開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，未來(lái)保險(xiǎn)企業(yè)或?qū)⒊蔀轲B(yǎng)老地產(chǎn)最主要的投資主體。由于保險(xiǎn)資金具有資金規(guī)模大、投資周期長(zhǎng)的自身特點(diǎn)，而養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在短期內(nèi)則需要大量運(yùn)營(yíng)資金作保證，使得保險(xiǎn)資金的優(yōu)勢(shì)恰好能降低養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)企業(yè)將保險(xiǎn)產(chǎn)品的購(gòu)買與老年社區(qū)的入住掛鉤，幫助開發(fā)商迅速收回投資成本，以保證充足的后續(xù)運(yùn)營(yíng)資金，從而提高養(yǎng)老服務(wù)的質(zhì)量。此外，保險(xiǎn)資金的介入有利于養(yǎng)老地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)鏈上下游的拓展。保險(xiǎn)企業(yè)通過養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、意外保險(xiǎn)等保險(xiǎn)產(chǎn)品的靈活組合，可有效帶動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)與相應(yīng)的老年醫(yī)療、老年旅游等產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。

目前，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)企業(yè)介入養(yǎng)老地產(chǎn)均采取自建養(yǎng)老社區(qū)的模式，即保險(xiǎn)企業(yè)擁有養(yǎng)老地產(chǎn)的所有權(quán)，出租而非出售養(yǎng)老住宅的居住權(quán)。這一方面是因?yàn)椤蛾P(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問題的通知》等相關(guān)政策的限制，另一方面也因?yàn)檫@種模式有利于運(yùn)營(yíng)資金在保險(xiǎn)企業(yè)內(nèi)部的循環(huán)以及養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目盈利性的提升。以合眾人壽的武漢健康谷項(xiàng)目為例，合眾人壽在武漢當(dāng)?shù)刈?cè)成立項(xiàng)目公司，擁有100%股權(quán)，由項(xiàng)目公司參與土地出讓等環(huán)節(jié)，項(xiàng)目建成后由項(xiàng)目公司長(zhǎng)期持有，以委托經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)為主，出租經(jīng)營(yíng)為輔，合眾獲取長(zhǎng)期物業(yè)收益。