隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資氣氛會(huì)愈發(fā)活躍。養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的供求矛盾、資金缺口等問題，或?qū)⑹沟灭B(yǎng)老地產(chǎn)成為新的投資熱點(diǎn)。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營更多元

目前，養(yǎng)老領(lǐng)域的私人投資主要聚集在高端板塊。運(yùn)營模式以及收費(fèi)體系會(huì)有所差別，主要取決于項(xiàng)目位置、入住老年人口的年齡及健康狀況、服務(wù)范圍以及是否綁定其他產(chǎn)品（如保險(xiǎn)套餐）。除月度收取的費(fèi)用外，部分機(jī)構(gòu)還會(huì)要求預(yù)先支付管理費(fèi)。服務(wù)提供商以及業(yè)主一般有以下幾類：專業(yè)運(yùn)營商、開發(fā)商以及保險(xiǎn)公司。養(yǎng)老市場正呈現(xiàn)迅速增長之勢，且有望發(fā)展到相當(dāng)規(guī)模，到2050年中國養(yǎng)老支出將達(dá)5萬億元。

目前，國內(nèi)不少發(fā)展商正投入到養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，包括萬科、綠城、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等房企都已將養(yǎng)老地產(chǎn)寫入發(fā)展計(jì)劃。國開聯(lián)發(fā)布的《中國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資價(jià)值深度研究報(bào)告》中指出，對于普通投資者而言，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目或是值得關(guān)注的方向。在已先行發(fā)展一步的歐洲，養(yǎng)老地產(chǎn)投資正呈現(xiàn)出大幅增長的趨勢，養(yǎng)老地產(chǎn)正慢慢步入主流資產(chǎn)行列。

歐洲養(yǎng)老地產(chǎn)投資繁榮

2016年歐洲養(yǎng)老地產(chǎn)投資額創(chuàng)下新紀(jì)錄，全年投資額達(dá)到55億歐元，其中德國投資額超過30億歐元，法國實(shí)現(xiàn)13億歐元的投資。英國雖然起步較慢，但全年投資近10億歐元。從數(shù)據(jù)看，2012年歐洲養(yǎng)老地產(chǎn)投資額在2011年的基礎(chǔ)上增加兩倍，標(biāo)志著這一市場正式打開。近年來歐洲養(yǎng)老地產(chǎn)受到廣泛關(guān)注，原因有多方面。人口結(jié)構(gòu)的變化趨勢已為養(yǎng)老地產(chǎn)贏得大量關(guān)注，且不僅來自于投資者。過去五年中不斷有新運(yùn)營商涌現(xiàn)、有新的理念誕生，繼而出現(xiàn)大規(guī)模并購活動(dòng)。養(yǎng)老地產(chǎn)不僅為投資多元化提供了機(jī)會(huì)，也能避免傳統(tǒng)高價(jià)資產(chǎn)領(lǐng)域的激烈競爭。

養(yǎng)老地產(chǎn)周期性特征較弱，因而受到投資者青睞，尤其是在頻繁波動(dòng)的市場背景下。相對于住宅、寫字樓、商業(yè)街、學(xué)生公寓、購物中心等傳統(tǒng)資產(chǎn)而言，養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率占據(jù)競爭優(yōu)勢，最少領(lǐng)先36個(gè)基點(diǎn)（購物中心），最多領(lǐng)先163基點(diǎn)（商業(yè)街）。養(yǎng)老地產(chǎn)收益率根據(jù)國家、地段和資產(chǎn)自身品質(zhì)而不同，目前整體區(qū)間為4.4%~7.5%。養(yǎng)老地產(chǎn)競爭不斷升級，將繼續(xù)推高價(jià)格?；趯W洲各國人口結(jié)構(gòu)、醫(yī)療保健支出以及長期護(hù)理床位現(xiàn)有供應(yīng)的綜合分析，第一太平戴維斯認(rèn)為，荷蘭、德國、丹麥、芬蘭和法國應(yīng)當(dāng)是投資者優(yōu)先考慮的五大市場。

大型房企近年紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)

2016年，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)企業(yè)通過收并購、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、海外投資等方式加大對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的探索與布局，通過“去地產(chǎn)化”、創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)與管理模式，構(gòu)建具有自身特色的產(chǎn)品線及服務(wù)體系；通過海內(nèi)外投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)自身產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級或配置全球養(yǎng)老資產(chǎn)。

從我國當(dāng)前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)構(gòu)成看，主要包含養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老金融與養(yǎng)老用品四方面。2016年3月通過《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃(2016~2020年)》，2016年7月出臺(tái)《民政事業(yè)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃》，明確未來5年重點(diǎn)發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)醫(yī)療機(jī)構(gòu)將護(hù)理服務(wù)延伸至家庭、社區(qū)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，建設(shè)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合試點(diǎn)項(xiàng)目。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域分化明顯

從區(qū)域分布看，三大區(qū)域政策出臺(tái)密集度高于其他地區(qū)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域分化明顯。截至2016年末，環(huán)渤海、長三角、珠三角三大區(qū)域出臺(tái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“十三五”規(guī)劃的省市占絕對優(yōu)勢；而西南、西北、中部和東北地區(qū)則相對較少，但重點(diǎn)省市也陸續(xù)出臺(tái)相應(yīng)發(fā)展規(guī)劃。2016年10月，民政部、發(fā)改委等11部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于支持整合改造閑置社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知》，明確提出推動(dòng)閑置社會(huì)資源整合改造，為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展提供更大支持，為擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)提供更多保障。11月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大旅游文化體育健康養(yǎng)老教育培訓(xùn)等領(lǐng)域消費(fèi)的意見》，將整合改造閑置社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)列為全面提升養(yǎng)老消費(fèi)的重要舉措之一。

品牌房企更加注重服務(wù)品質(zhì)

2016年，房企、險(xiǎn)資企業(yè)，甚至國資企業(yè)等紛紛布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，萬科、遠(yuǎn)洋、保利、萬達(dá)、綠城等房企也正在實(shí)現(xiàn)從養(yǎng)老地產(chǎn)到更加注重服務(wù)品質(zhì)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。優(yōu)秀品牌房企加大對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的探索與布局，如萬科正實(shí)現(xiàn)自身產(chǎn)品線打造與服務(wù)體系構(gòu)建；遠(yuǎn)洋表示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將成為公司業(yè)務(wù)四大板塊之一。

萬科養(yǎng)老表示將拓展市場化道路。未來兩三年將深耕北、上、廣、深、杭州、成都等核心城市，還將重點(diǎn)布局10個(gè)左右“三高”(老人基數(shù)高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高)城市，養(yǎng)老業(yè)務(wù)將發(fā)展成獨(dú)立業(yè)務(wù)板塊。萬科更明確其機(jī)構(gòu)型、CCRC型、社區(qū)嵌入型三大養(yǎng)老業(yè)務(wù)方向。遠(yuǎn)洋集團(tuán)則表示將重服務(wù)及運(yùn)營，已形成“輕重并舉”養(yǎng)老產(chǎn)品模式，甚至推出一周左右的短期托老服務(wù)，為子女因短期出差或出游、老人無人照料的家庭提供一站式解決方案，開創(chuàng)養(yǎng)老服務(wù)新模式。《報(bào)告》分析，對房企而言，進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一方面源于其轉(zhuǎn)型需求，另一方面，源于我國人口不斷老齡化，為其后續(xù)發(fā)展提供了想象空間。未來，企業(yè)將更加注重打造符合自身特色的產(chǎn)品線，構(gòu)建服務(wù)體系，從而實(shí)現(xiàn)加速發(fā)展。

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