繼2016年10月公布了首批127個(gè)全國特色小鎮(zhèn)名單后，第二批全國特色小鎮(zhèn)名單即將公布。政策層面的高度重視，是促使特色小鎮(zhèn)逐漸形成熱潮的重要原因之一。截至2017年1月份，全國共發(fā)布特色小鎮(zhèn)相關(guān)政策105個(gè)，其中有21個(gè)省、自治區(qū)以及33個(gè)地級市先后發(fā)布了相關(guān)政策。

部分房企分享特色小鎮(zhèn)“蛋糕”

自2016年相關(guān)部委公布特色小鎮(zhèn)名單和發(fā)布相關(guān)政策后，目前已有多家房企披露涉足小鎮(zhèn)建設(shè)計(jì)劃。截至目前至少有20多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確提出要進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，其中有部分企業(yè)已開始動工建設(shè)。這些企業(yè)中，已經(jīng)有些企業(yè)將產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)作為企業(yè)主營業(yè)務(wù)發(fā)展或企業(yè)發(fā)展的重要板塊。

推進(jìn)特色小鎮(zhèn)發(fā)展，綜合考慮了城鎮(zhèn)化、民間資金的投資引導(dǎo)、文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展等因素，對于培育新產(chǎn)業(yè)和提升城鎮(zhèn)居住品質(zhì)有積極的意義。很多房企積極參與此類項(xiàng)目，既看到了此類產(chǎn)業(yè)的市場機(jī)遇，也為其轉(zhuǎn)型提供了一個(gè)較好的平臺。

作為行業(yè)啟動特色小鎮(zhèn)建設(shè)最早的企業(yè)之一，碧桂園已經(jīng)成功布局了5個(gè)科技小鎮(zhèn)，有了較好經(jīng)驗(yàn)。華僑城立足于把握國家發(fā)展戰(zhàn)略、國企改革、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，未來將構(gòu)建100座具有中國傳統(tǒng)民俗文化特色的小鎮(zhèn)，創(chuàng)造20萬個(gè)創(chuàng)業(yè)和就業(yè)崗位。

綠地控股則把特色小鎮(zhèn)模式納入2017年發(fā)展戰(zhàn)略，將重點(diǎn)選擇有大城市購買力溢出效應(yīng)、有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入支撐的一二線重點(diǎn)城市遠(yuǎn)郊及周邊，投資啟動特色小鎮(zhèn)大盤項(xiàng)目。華夏幸福則將充分發(fā)揮已有的PPP模式經(jīng)驗(yàn)，將其引入特色小鎮(zhèn)，探索特色小鎮(zhèn)PPP模式。陽光城方面，目前已在北京周邊、福建等區(qū)域發(fā)展啟動10個(gè)以上影視小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

破解融資渠道收緊

最近一段時(shí)期以來，房企境內(nèi)發(fā)債停滯、銀監(jiān)會收緊開發(fā)貸、嚴(yán)禁理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)、證監(jiān)會嚴(yán)控私募資產(chǎn)管理計(jì)劃等資金鏈監(jiān)管全線收緊。

而信貸政策對特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目的傾斜，以及地方大量資金投入和扶持政策，是吸引房地產(chǎn)企業(yè)樂此不疲的布局特色小鎮(zhèn)的原因。

2016年10月，國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于加快美麗特色小（城）鎮(zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)意見》指出，鼓勵(lì)政府利用財(cái)政資金撬動社會資金，共同發(fā)起設(shè)立特色小鎮(zhèn)建設(shè)基金；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大金融支持力度；鼓勵(lì)有條件的小城鎮(zhèn)通過發(fā)行債券等多種方式拓寬融資渠道。

2017年2月8日，國家發(fā)改委聯(lián)合國家開發(fā)銀行發(fā)布意見指出，將發(fā)揮資本市場在脫貧攻堅(jiān)中的積極作用，盤活貧困地區(qū)特色資產(chǎn)資源，為特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設(shè)提供多元化金融支持。

因此，通過布局特色小鎮(zhèn)可以打通政府資金、社會資本和金融機(jī)構(gòu)三方融資渠道，通過吸引多元化投資主體，并讓其充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，來破解特色小鎮(zhèn)建設(shè)的“融資難”問題。

拿地成本較低

由于一二線熱點(diǎn)城市拿地成本高企，房企毛利率及凈利率持續(xù)下滑，再加上去年以來延續(xù)至今的熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控，讓房企高價(jià)拍地、高價(jià)賣房的模式難以為繼。

而目前政府積極籌劃建設(shè)的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，其土地出讓不走招拍掛模式，有品牌有產(chǎn)業(yè)資源的房企完全可通過高明的整體規(guī)劃來獲取廉價(jià)土地資源，并在后續(xù)運(yùn)營中持續(xù)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)是其最大亮點(diǎn)。

房企只有不斷獲取土地資源，才能維持企業(yè)規(guī)的模不斷增長。面對有限的一二線城市土地資源，對于多數(shù)房企而言，布局部分優(yōu)質(zhì)的三四線城市成為它們戰(zhàn)略之一。然而，一部分房企就是在通過特色小鎮(zhèn)的模式進(jìn)入三四線城市，這也成為了2017年最熱的一種方式之一。

特色小鎮(zhèn)受一些房企的追捧，主要是因?yàn)橐蕴厣℃?zhèn)名義向政府拿地成本相對較低，但這和特色小鎮(zhèn)建設(shè)的初衷相背離，最終是行不通的。

防止一哄而上，專家呼吁“降溫”

住建部、發(fā)改委、財(cái)政部等三部委《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》指出，培育特色小鎮(zhèn)要堅(jiān)持突出特色，防止千鎮(zhèn)一面和一哄而上；堅(jiān)持市場主導(dǎo)，政府重在搭建平臺、提供服務(wù)，防止大包大攬，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重點(diǎn)，依據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展確定建設(shè)規(guī)模，防止盲目造鎮(zhèn)。

目前特色小鎮(zhèn)大熱，全國表示建設(shè)特色小鎮(zhèn)的多達(dá)五六千個(gè)，有些部門提出要建200個(gè)特色小鎮(zhèn)、2000個(gè)少數(shù)民族特色村寨。有些機(jī)構(gòu)甚至提出要建一千個(gè)旅游小鎮(zhèn)，五六百個(gè)文化小鎮(zhèn)。需要呼吁有關(guān)部門為特色小鎮(zhèn)熱降溫，特色小鎮(zhèn)重疊、交叉、重復(fù)，同質(zhì)化非常嚴(yán)重。

特色小鎮(zhèn)的建設(shè)也要防止一窩蜂，應(yīng)警惕特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)化、產(chǎn)業(yè)簡單復(fù)制、一窩蜂興建等現(xiàn)象。大型房企現(xiàn)階段常在地方實(shí)行產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)，到三四線城市，通過招商引資或通過房地產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償，這種模式只不過選擇了更新的低成本操作來復(fù)制。國開聯(lián)認(rèn)為，促進(jìn)特色小鎮(zhèn)發(fā)展，核心問題是因勢利導(dǎo)，而不是政府包辦。

房企布局特色小鎮(zhèn)，意在真轉(zhuǎn)型還是講故事有待時(shí)間檢驗(yàn)。而目前正在進(jìn)行中的第二批全國特色小鎮(zhèn)推薦，住建部已明確要求不得推薦以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)的鎮(zhèn)，并要求被推薦的小鎮(zhèn)需實(shí)施并儲備一批質(zhì)量高、帶動效應(yīng)強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。在政策層面的明確要求下，特色小鎮(zhèn)這塊“蛋糕”，還有這么好吃嗎？

更多相關(guān)資料，請?jiān)斠姡簢_聯(lián)發(fā)布的《中國特色小鎮(zhèn)概念性規(guī)劃與投資策略深度研究報(bào)告》