物流地產(chǎn)憑借其土地價(jià)格較低、政策支持多以及高回報(bào)長(zhǎng)周期的穩(wěn)定收益等優(yōu)勢(shì)，成功吸引大量資本涌入。然而，有些人卻陷入“地產(chǎn)化思維”導(dǎo)致的誤區(qū)里不敢投資，把機(jī)會(huì)越推越遠(yuǎn)，錯(cuò)過(guò)了投資的最好時(shí)機(jī)。

物流紅利政策密集出臺(tái)

2014年9月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃（2014-2020年）》，強(qiáng)調(diào)著力降低物流成本，著力提升物流企業(yè)規(guī)?；?，加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。2017年8月底，國(guó)務(wù)院印發(fā)再次發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)物流降本增效促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見(jiàn)》，意在通過(guò)推動(dòng)物流降本增效以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能、提升國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行效率?！兑庖?jiàn)》指出，為了推動(dòng)物流降本增效，將給予政策扶持，著力營(yíng)造物流業(yè)的良好發(fā)展環(huán)境，提升物流業(yè)發(fā)展水平，以配合和推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。《意見(jiàn)》指出，到2018年，社會(huì)物流總費(fèi)用占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重較2015年降低1個(gè)百分點(diǎn)以上。按照2016年74.4萬(wàn)億GDP總規(guī)模計(jì)算，縮減成本目標(biāo)接近1萬(wàn)億。

物流地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)突出，發(fā)展空間巨大

相比地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，物流地產(chǎn)具有土地價(jià)格較低、政策支持多等優(yōu)勢(shì)，同時(shí)擁有土地增值、租金回報(bào)、服務(wù)費(fèi)用等未來(lái)收益空間，因而成為房企爭(zhēng)相布局的戰(zhàn)場(chǎng)。除萬(wàn)科外，綠地、越秀等房企均將物流地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)拓展的方向；京東、阿里等電商早已涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域；而作為金融機(jī)構(gòu)的代表，平安也在積極搶灘物流地產(chǎn)市場(chǎng)。

大量資本“圍獵”物流地產(chǎn)，除了受行業(yè)政策影響外，我國(guó)第三方物流業(yè)發(fā)展空間較大也是一個(gè)因素。從我國(guó)目前物流行業(yè)來(lái)看，整體物流效率偏低，物流成本偏高，物流成本占GDP比重遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家，在我國(guó)社會(huì)物流提效降本訴求的推動(dòng)下，行業(yè)增量及存量置換需求空間大。我國(guó)高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)需求方主要包括高端制造業(yè)、傳統(tǒng)零售、電商以及第三方物流，與持續(xù)快速增長(zhǎng)的需求不一致的是，物流倉(cāng)儲(chǔ)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性短缺嚴(yán)重，存量倉(cāng)儲(chǔ)供需缺口明顯，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)將維持供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。

物流地產(chǎn)三大誤區(qū)引關(guān)注

一些企業(yè)看到了物流地產(chǎn)的火熱，也都了解當(dāng)前物流地產(chǎn)的平均投資回報(bào)要高于商業(yè)地產(chǎn)，卻都不敢投資，這其實(shí)是陷入了“地產(chǎn)化思維”導(dǎo)致的誤區(qū)里：

1、拿地難的誤區(qū)

難不在“地”，而在“稅”。拿地難似乎是行業(yè)共識(shí)，邏輯也很簡(jiǎn)單：物流地產(chǎn)投資強(qiáng)度不足，經(jīng)濟(jì)效益低、稅收少，地方政府不支持。但細(xì)究其中，地方政府并非不支持物流地產(chǎn)，只是不滿于其稅收貢獻(xiàn)不足。如果能夠滿足地方政府對(duì)于稅收的期待，拿地難的問(wèn)題是否就可以迎刃而解？那問(wèn)題的關(guān)鍵就轉(zhuǎn)化為如何讓稅收落地，也即是如何實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)結(jié)算中心的功能。建議物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商分兩步走：一是篩選出合適的行業(yè)、合適的客戶，能夠有稅落地；二是說(shuō)服客戶接受支付交易和資金結(jié)算服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)稅收落地。

2、招商難的誤區(qū)

做專業(yè)運(yùn)營(yíng)商，別做“包租婆”。現(xiàn)階段很多物流地產(chǎn)空置率很高，在招商都很困難的情況下，更別提說(shuō)服客戶將稅收落地了。其實(shí)，招商難的主要癥結(jié)在于“包租婆”式的運(yùn)營(yíng)模式。前些年一些參與者“大干快上”地以地產(chǎn)化的思維囤積了大量土地，并采取簡(jiǎn)單粗暴收租金的模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，近來(lái)漸漸嘗到了苦果，客戶不斷流失。隨著物流行業(yè)的發(fā)展及客戶需求的升級(jí)，專業(yè)的物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商取代大量的“包租婆”乃是大勢(shì)所趨。

而要成為專業(yè)的物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，可從以下幾個(gè)方面著手：首先是實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化，單點(diǎn)、純倉(cāng)儲(chǔ)型的項(xiàng)目就是純粹的地產(chǎn)項(xiàng)目，沒(méi)有太大意義，做物流地產(chǎn)必須實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟，通過(guò)資源整合實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集；其次是平臺(tái)化，物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商需要搭建公共服務(wù)體系，為客戶提供全方位的服務(wù)，最重要的是要建立全程可視的一體化物流信息服務(wù)平臺(tái)，推動(dòng)物流、信息流、資金流三流合一，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的積累和沉淀；最后是資本化，在網(wǎng)絡(luò)化、平臺(tái)化的基礎(chǔ)之上，打通產(chǎn)業(yè)與資本對(duì)接的鏈條，通過(guò)產(chǎn)業(yè)基金、供應(yīng)鏈金融等資本化服務(wù)提升客戶粘性，進(jìn)而促進(jìn)稅收落地。

3、算賬難的誤區(qū)

不能只著眼于土地的賬。既然提到了資本化，再回到開(kāi)篇提到的現(xiàn)象——很多金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為物流地產(chǎn)投資周期太長(zhǎng)，算不過(guò)賬來(lái)——其實(shí)這也是因地產(chǎn)化思維而產(chǎn)生的誤區(qū)。物流地產(chǎn)的投資不同于地產(chǎn)，不能只著眼于土地的賬，真正的收益在于長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收入和提供其他附加服務(wù)帶來(lái)的收入，而不是開(kāi)發(fā)性收入。

比如，金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)入物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的同時(shí)，就可以綁定入駐的客戶，以物流地產(chǎn)為載體，通過(guò)產(chǎn)業(yè)基金、供應(yīng)鏈金融等形式滿足客戶上下游的融資需求，由此獲得的回報(bào)要比不斷下行的凈租金回報(bào)率豐厚的多。當(dāng)然，不同背景的參與方，算賬的邏輯自然不同。但只要跳出地產(chǎn)的思維，總能找到與自身資源相匹配的獲利空間。

更多相關(guān)資料，請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)：國(guó)開(kāi)聯(lián)發(fā)布的《物流地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式深度研究報(bào)告（2018年版）》