新冠疫情期間，各大行業(yè)都受到了不同的打擊，但物流行業(yè)卻逆勢增長，成為在疫情中依然迅猛增長的行業(yè)。在新基建和自動駕駛的加持下，物流業(yè)逐步完成從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，而物流地產(chǎn)重資產(chǎn)端，在普洛斯、宇培、豐樹等各大巨頭集聚的情況下，依然有萬科、平安不動產(chǎn)、京東等企業(yè)跨界進場，物流地產(chǎn)又一次站在風口之上。但近年我國各地工業(yè)倉儲用地指標都趨于收緊，如何拿地成為當下各大物流地產(chǎn)商巨頭布局的重點。

收益率顯著高于其他不動產(chǎn)，吸引各大資本跨界入場

物流地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，主要是用于存儲、中轉(zhuǎn)、分發(fā)貨物的物理空間，為貨物從銷售地到供應(yīng)地的流通，運輸、配送和信息管理提供最主要的配套服務(wù)，是整體物流供應(yīng)鏈中最為關(guān)鍵的一環(huán)?；谖锪鞯禺a(chǎn)的不可或缺性，近年我國物流倉儲空間一直供不應(yīng)求，且與商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等不動產(chǎn)項目相比，一線城市的物流地產(chǎn)收益率一直在7%以上，遠高于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)在2%-5%的投資回報率，使得物流地產(chǎn)一直吸引不同領(lǐng)域的巨頭跨界進場。

得益于良好的市場前景和可觀的投資回報率，當前除去以普洛斯、豐樹、宇培、寶灣為代表的傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商，以ESR（易商紅木）為代表的新興勢力崛起，也有各行業(yè)企業(yè)跨界進場，以房地產(chǎn)開發(fā)商、電商企業(yè)、險資企業(yè)與財團、傳統(tǒng)工商貿(mào)企業(yè)四類代表為主，其中不乏萬科、平安不動產(chǎn)、京東、菜鳥等行業(yè)巨頭。

市場結(jié)構(gòu)失衡，高標倉供不應(yīng)求

雖然我國地產(chǎn)發(fā)展迅速，但行業(yè)發(fā)展并不能盲目樂觀，當前我國物流地產(chǎn)結(jié)構(gòu)嚴重失衡，主要在于傳統(tǒng)倉供給過剩，高標倉供不應(yīng)求。由于高標倉擁有先進完善的建筑結(jié)構(gòu)和大數(shù)據(jù)、智能機器人等智能化軟硬件設(shè)備作為支撐，能夠規(guī)避傳統(tǒng)倉儲功能延展性不強、結(jié)構(gòu)不合理、存儲有限、安全風險高等問題，快速實現(xiàn)貨物的規(guī)模化供應(yīng)，使得揀選和配送的效率有所提升，有效降低倉儲成本，因此在市場上需求不斷上升。

由于物流倉儲占地面積大、產(chǎn)值不高、貢獻稅收少，對地方財政供給有限，使得我國工業(yè)物流倉儲供給一直處于低位，同時產(chǎn)業(yè)發(fā)達的城市也對物流倉儲的用地考慮日趨慎重。其次，由于傳統(tǒng)和非標倉儲改造升級難度大，且傳統(tǒng)倉儲商自我改造的動力也不足，使得高標倉在我國總倉儲供給中的比例不到5%，難以滿足當下強勁的市場需求。

三種方式解決拿地問題，搶占市場

在工業(yè)物流用地指標趨于收緊的情況下，物流地產(chǎn)商主要通過以下三種方式拿地。 

——強強聯(lián)合，共同開發(fā)

為規(guī)避給與政府純粹的物流地產(chǎn)印象，物流地產(chǎn)商各大進入者攜手合作，以政府的利益訴求為切入點，組成聯(lián)合體，其他企業(yè)以物流配套服務(wù)商出現(xiàn)，既能滿足政府對稅收的期待，同時也能有效使用物流地產(chǎn)商提供的服務(wù)，以此順利拿地。目前物流地產(chǎn)商已開始與物流企業(yè)、電商企業(yè)、實體企業(yè)合作，踐行這種模式。

——閑置倉儲，改造升級

除了攜手合作之外，二次存量土地資源的在開發(fā)也是物流地產(chǎn)商拿地的方式之一。對于經(jīng)營不善或其他種種原因閑置又不愿被政府收回的土地，若交通和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)擁有較好的優(yōu)勢，物流地產(chǎn)商會進行前期研判，將物業(yè)或空地進行高標倉改造，變廢為寶。物流地產(chǎn)商中，豐樹在老舊物業(yè)改造非常擅長，豐樹在新加坡怡豐城和位于亞拉山大區(qū)的兩大標志性項目——豐樹商業(yè)城，就是通過就有項目改造而成，而豐樹進入國內(nèi)的第一個項目也是收購浦東空港歐羅物流園改造完成的。

——成立基金，收并購拿地

在工業(yè)物流地產(chǎn)指標收緊的情況下，物流地產(chǎn)商通常會通過收并購獲取土地指標，而收并購的資金來源主要是成立的物流地產(chǎn)基金。目前市場上物流地產(chǎn)基金運營最為成熟的代表是普洛斯，通過引入基金杠桿縮短項目的投資回報周期。在普洛斯的影響下，以萬科為代表的物流地產(chǎn)市場新興進入者紛紛探索成立物流地產(chǎn)基金，目前萬科已經(jīng)成功收并購普洛斯、太古冷鏈平臺等企業(yè)，擴充自己的土地存儲。

在新基建推動下，物流地產(chǎn)市場競爭愈趨激烈，除了拿地之外，運營服務(wù)、金融運作等因素都在影響物流地產(chǎn)商的市場布局和策略節(jié)奏，想要立于不敗之地就要因時因地地進行創(chuàng)新。