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產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)+金融創(chuàng)新或成趨勢(shì)

國開聯(lián) 2014.03.03

《全訪談》專欄，由京城知名資深地產(chǎn)記者全偉主持，對(duì)話最前沿的地產(chǎn)巨人，討論當(dāng)下最熱門的話題，端出最獨(dú)樹一幟的新鮮觀點(diǎn)，為您解讀不一樣的樓市。

建筑院校畢業(yè)的人更多給人以保守學(xué)院派的感覺,但在他的腦海里永遠(yuǎn)充斥著創(chuàng)新的火花與永不停歇的頭腦風(fēng)暴。他帶領(lǐng)天鴻地產(chǎn)十余載，始終堅(jiān)持以創(chuàng)新為企業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力，以共贏為企業(yè)合作的基本訴求。

面對(duì)調(diào)控背景下變幻莫測(cè)的市場(chǎng)，他斷言：未來房地產(chǎn)行業(yè)從平均的增長(zhǎng)速度來說肯定很難達(dá)到2003年到2010年那樣的高速增長(zhǎng)。而在做如何應(yīng)對(duì)變化，使企業(yè)再發(fā)展這道選擇題時(shí)，他選擇了從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)到金融創(chuàng)新等一系列大刀闊斧的改革。
在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇2013年年會(huì)上，本報(bào)記者專訪了北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)柴志坤，為你展現(xiàn)地產(chǎn)大佬不一樣的創(chuàng)新理念。


創(chuàng)新型產(chǎn)品增長(zhǎng)速度會(huì)超過行業(yè)平均水平
《法制晚報(bào)》（以下簡(jiǎn)稱“FW）：房地產(chǎn)調(diào)控后，開發(fā)商發(fā)展路線開始分化為專業(yè)化和多元化兩種不同的思維。前者的主要商業(yè)模式是快速復(fù)制、規(guī)模擴(kuò)張。而您所帶領(lǐng)的天鴻地產(chǎn)屬于哪種？

柴：天鴻地產(chǎn)屬于后者,希望通過創(chuàng)新產(chǎn)品，打造企業(yè)特有的能力。從行業(yè)發(fā)展角度來看，相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，傳統(tǒng)類住宅產(chǎn)品仍是行業(yè)的主流。但一些新型產(chǎn)品、創(chuàng)新型的產(chǎn)品板塊，增長(zhǎng)速度會(huì)超過行業(yè)平均增長(zhǎng)水平。

開發(fā)與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合可能會(huì)成為更多房企關(guān)注的焦點(diǎn)，原因有兩點(diǎn)：第一，房企看重拿地方式，源于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整的需求，現(xiàn)階段地方政府對(duì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目持支持態(tài)度；其次，開發(fā)商可以通過產(chǎn)業(yè)資源嫁接提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，進(jìn)而提升價(jià)格。

但是，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果想?yún)⑴c產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)，需要考慮好后期運(yùn)營的問題。做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一定要本著做產(chǎn)業(yè)的想法去做，而不能只考慮傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，按傳統(tǒng)模式簡(jiǎn)單復(fù)制。核心還是要遵循這些行業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營運(yùn)營規(guī)律。

FW：旅游地產(chǎn)是天鴻在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的一個(gè)方面?，F(xiàn)階段旅游地產(chǎn)開發(fā)都有哪些問題？怎樣通過創(chuàng)新達(dá)到產(chǎn)業(yè)間融合？

柴：現(xiàn)階段，旅游地產(chǎn)的開發(fā)與盈利模式并不成熟。這要從兩個(gè)方面找問題，一是從傳統(tǒng)的旅游風(fēng)景區(qū)的運(yùn)營經(jīng)營角度看，二是從在旅游風(fēng)景區(qū)做的不成功的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中去找到問題。歸結(jié)起來說，傳統(tǒng)旅游風(fēng)景區(qū)里的問題主要在于業(yè)態(tài)和管理比較落后。最簡(jiǎn)單的例子是，全國旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)，恐怕80%的產(chǎn)品賣得都一樣。

因此，如果做旅游地產(chǎn)的開發(fā)，就要有深度經(jīng)營的思想準(zhǔn)備和資源管理體系的培養(yǎng)、積累。在開發(fā)旅游風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目時(shí)，我認(rèn)為兩個(gè)方面非常重要：第一，是一定要和風(fēng)景區(qū)緊密地結(jié)合在一起，就是要做整體開發(fā)，而不能夠只單純地去想房地產(chǎn)怎么開發(fā)、怎么賣房子、甚至怎么租房子；第二，要有深度經(jīng)營的思想準(zhǔn)備，要考慮這個(gè)項(xiàng)目后期的運(yùn)營和對(duì)風(fēng)景區(qū)深度經(jīng)營內(nèi)容如何組織、如何運(yùn)營。

地產(chǎn)和金融資本應(yīng)該成為好兄弟
FW：天鴻地產(chǎn)是最早探索房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的企業(yè)。您曾經(jīng)也提到，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的第一階段是從金融機(jī)構(gòu)借錢，然后與金融機(jī)構(gòu)合作。

柴：房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)的合作，受到了一些限制。受限制的核心原因是，房地產(chǎn)企業(yè)希望管理內(nèi)部化。你最好借給我錢，什么也別管，都是我來做。實(shí)際上，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不了解，對(duì)企業(yè)也不了解，它就更希望風(fēng)險(xiǎn)外部化。金融機(jī)構(gòu)將錢借給開發(fā)商，但要求充足的抵押率，利息回報(bào)也要求很高。在這種背景之下，影響了房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)在資金上的合作效率。

但現(xiàn)在，開發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)合作的模式正在發(fā)生變化。通過兩者間的長(zhǎng)期了解，兩個(gè)行業(yè)間人才的互通，現(xiàn)在出現(xiàn)了更多的合作機(jī)會(huì)。金融企業(yè)更懂房地產(chǎn)的規(guī)律，更了解開發(fā)商。我認(rèn)為，下一步金融機(jī)構(gòu)將會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是管理很好、信譽(yù)很好的企業(yè)，帶來更多擴(kuò)大規(guī)模、擴(kuò)大收益的機(jī)會(huì)。

FW：現(xiàn)階段，房地產(chǎn)整個(gè)分化加劇，您怎么看待未來行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)？金融創(chuàng)新是否會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展？

柴：我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)下一步會(huì)表現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：第一，是地區(qū)的差異性會(huì)變大，不同區(qū)域會(huì)有很大差別，這主要由當(dāng)?shù)氐墓┬桕P(guān)系和未來的發(fā)展?jié)摿λ鶝Q定；第二，是行業(yè)平均的增長(zhǎng)很難達(dá)到從2003年到2010年那樣的一個(gè)高速增長(zhǎng)。但是我覺得從一些板塊來講，尤其對(duì)一些創(chuàng)新性產(chǎn)品來說，可能會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)，又有一個(gè)高速的增長(zhǎng)速度，但即使是這樣，這個(gè)行業(yè)本身的主流產(chǎn)品，還是以傳統(tǒng)型住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店等產(chǎn)品為主。

而房地產(chǎn)公司也會(huì)分化，有些公司更強(qiáng)調(diào)它的專業(yè)能力，有些公司更強(qiáng)調(diào)它的資本實(shí)力?？傮w來說，隨著房地產(chǎn)行業(yè)跟金融企業(yè)的合作越來越多，我認(rèn)為行業(yè)資產(chǎn)是在輕化，而是不在重化。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在輕資產(chǎn)這一趨勢(shì)上往前走。

FW：現(xiàn)在這么多的企業(yè)都在謀求走出去，向國際化發(fā)展，您怎么看待這種趨勢(shì)？

柴：實(shí)際上，中國的市場(chǎng)空間還是挺大的，天鴻地產(chǎn)走出去的時(shí)間很早，在90年代初就已經(jīng)設(shè)立國外機(jī)構(gòu)，開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。從行業(yè)來看，2005年之前這些海外窗口起了很重要的作用，這包含兩個(gè)方面：第一，這些機(jī)構(gòu)代表了地產(chǎn)公司對(duì)外的窗口；第二，地產(chǎn)公司可以在這個(gè)區(qū)域鍛煉和培養(yǎng)人才。我認(rèn)為，現(xiàn)階段中國企業(yè)資金較為充裕，但到海外投資更要關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注在海外投資的法律、政策和市場(chǎng)。

房產(chǎn)稅不會(huì)產(chǎn)生大影響
FW：近期，國稅總局等相關(guān)部門，發(fā)文明確房產(chǎn)稅擴(kuò)容。您對(duì)于房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用怎么看？您認(rèn)為房產(chǎn)稅在未來會(huì)有什么樣的影響？

柴：房產(chǎn)稅應(yīng)該征收，但我不認(rèn)為其會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生比較大的影響。目前，具有成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體質(zhì)的國家，對(duì)持有房產(chǎn)征稅是普遍的法律約定。從這個(gè)角度來講，這與90年代末的房改一樣，業(yè)內(nèi)也有爭(zhēng)執(zhí)。當(dāng)時(shí)大家討論，這對(duì)地產(chǎn)的影響是負(fù)面的還是正面的，但結(jié)果是不言而喻的，因?yàn)樽叩氖鞘袌?chǎng)化的道路。房產(chǎn)稅的開征，對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。但在此之前，房產(chǎn)稅還有很多的問題要解決，影響有限。 

而對(duì)于地方政府，房產(chǎn)稅可以被視作除了短期的土地收益外，未來長(zhǎng)期的資產(chǎn)，財(cái)政收益的來源，對(duì)于城市的長(zhǎng)期發(fā)展是有利的。從目前的情況看，如果開征房產(chǎn)稅的話，會(huì)提高現(xiàn)有存量房的使用效用，房屋持有多的要拿出去租。無論是一、二線城市還是三、四線城市，近年來房屋租金快速上漲，這種情況下，如果持有人愿意將房屋出租的話，從供給來看，就可以有效地提高城市房屋的供給。 

三四線城市才是我的主戰(zhàn)場(chǎng)
FW：近期，土地市場(chǎng)回暖，不少高價(jià)地誕生。您對(duì)于未來的土地市場(chǎng)有什么樣的看法？天鴻地產(chǎn)的拿地策略又是什么？

柴：未來一線城市仍是開發(fā)企業(yè)需要關(guān)注的主要市場(chǎng)，天鴻地產(chǎn)也非常關(guān)注北京等大城市的機(jī)會(huì)。但一線城市的土地價(jià)格較高，最近兩個(gè)月北京、上海、廣州接連出現(xiàn)高溢價(jià)率高價(jià)格成交的地塊，這意味著運(yùn)作成本也會(huì)相應(yīng)較高。

三、四線城市依然有很好的發(fā)展機(jī)會(huì)，利潤率沒有想象的那么低。對(duì)于中小企業(yè)而言，不見得一定要把追求規(guī)模作為目標(biāo)，可以轉(zhuǎn)而追求效益。改變目標(biāo)后，企業(yè)就不用過分擔(dān)心生存，這就要求要量力而行，不必去做那么大的杠桿。 來源：法制晚報(bào)

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