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“只租不售”成熱點，住宅租賃步入快車道

葉志雄 2018.01.09

習(xí)近平在十九大報告中指出：“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位”。讓住房回歸民生屬性，長租公寓走上風(fēng)口浪尖。繼上海、廣州、杭州之后，深圳11月也推出首宗“只租不售”住宅用地?！巴婕摇币矎膭?chuàng)業(yè)者發(fā)展到大型房企，其中不乏央企、國企等“國家隊高級玩家”。

 

繼上海、廣州、杭州之后，深圳首推“只租不售”住宅用地

黨的十九大報告中提出“建立租購并舉的住房制度”，這顯示了國家大力推進(jìn)租賃住房建設(shè)的政策導(dǎo)向。繼上海、廣州、杭州之后，深圳11月也推出首宗“只租不售”住宅用地，該宗地由深圳市人才安居集團(tuán)有限公司競得，成交地價為10.1億元。此次出讓突出的特點是，項目建成后，宗地內(nèi)租賃住房和商業(yè)用房在出讓年期內(nèi)須全年期(70年)自持，限整體登記，不得銷售、轉(zhuǎn)讓。

 

截至目前，全國發(fā)布租賃新政策的城市已超50個，已有超過10個城市開展租賃類土地出讓，供應(yīng)量超過8萬套。“只租不售”宅地在各地大力推行凸顯出政府發(fā)展房屋租賃市場的決心。

 

大規(guī)模的人口流動仍將持續(xù)，住宅租賃市場發(fā)展進(jìn)入快車道

據(jù)國開聯(lián)《中國長租公寓行業(yè)商業(yè)模式與投資策略報告》數(shù)據(jù)顯示，截至2016年末，我國流動人口高達(dá)2.45億人，大規(guī)模的人口流動仍將持續(xù)。而對比國際大都市住宅租賃市場，如紐約2014年約有共340萬套住房，其中租賃住房約占整體的64%；上海2015年底約有910萬套住房，租賃住房占比僅約20%。

 

作為房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成部分，長租公寓從2010年前后興起，建立購租并舉的住房制度自2015年被首次提出，尤其是2017年，一系列政府與市場動作推動住宅租賃市場發(fā)展進(jìn)入大幅提速的快車道。國內(nèi)長租公寓企業(yè)已超千余家，公寓運(yùn)營房屋數(shù)量已超200萬間。

 

不談盈利，先搶市場，5家房企共拋393億元長租公寓融資計劃

國開聯(lián)認(rèn)為，房企進(jìn)入長租公寓的普遍心態(tài)是“不談盈利，先搶市場”。長租公寓市場潛力巨大，雖然目前盈利空間似乎不大，但必須搶占先機(jī)。

 

資本驅(qū)動之下，各家企業(yè)為了爭奪市場規(guī)模。規(guī)模房企中，已有萬科、金地、龍湖等進(jìn)軍長租公寓。2016年5月，萬科運(yùn)營的長租公寓正式定名為“泊寓”，并在2017年加速擴(kuò)張，計劃年內(nèi)在全國范圍內(nèi)開發(fā)10萬間公寓；龍湖成立自有長租公寓品牌“冠寓”，計劃在12城布局；碧桂園長租公寓目前已在北京、上海、廣州、深圳、廈門等一二線城市布局了15個項目，首個長租項目將于上海亮相。

 

除此之外，自2017年10月11日國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭輝和龍湖等房企紛紛介入，5家企業(yè)總計392.7億元的融資計劃獲批。

 

國開聯(lián)認(rèn)為，出現(xiàn)這一現(xiàn)象背后的訴求主要有兩點：一是市場占有率和品牌的訴求。簡言之，就是規(guī)模大、市場占有率高了自然品牌影響力就有了，后期可以向更多相關(guān)方宣傳，方便接下來規(guī)模擴(kuò)張。二是資本市場融資訴求。部分長租公寓企業(yè)估值是按照簽約間數(shù)計算，也就是說，規(guī)模越大估值就越高，企業(yè)為了增加估值會千方百計擴(kuò)大規(guī)模。

 

更多相關(guān)資料，請詳見：國開聯(lián)發(fā)布的《中國長租公寓行業(yè)商業(yè)模式與投資策略報告》

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